下一轮调控重点须从房价转向地价

  下一轮调控重点须从房价转向地价

  新京报漫画/陈冬

  一家之言

  对开发商来说,高价拿地不行能低价售房。拿的地价钱越高,房价就会越高。反之,则越低。

  凭据上海易居地产研究院数据,2018年4~7月,地价同比增幅已一连4个月下跌,而房价同比增幅一连4个月小幅上涨,到7月份,房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。这也是2016年5月份以来,地价涨幅首次低于房价涨幅。

  众所周知,地价是房价的主要组成部门,从2003年房地产市场铺开以来,地价占房价的比重就一直处于上升态势。在修建成本、种种规费等相对稳固的情形下,影响房价的主要因素应当是地价。地价涨,则房价涨;地价稳,则房价稳;地价下降,房价也就能够下降。否则,房价很难泛起下降。

  事实也是,蓬勃国家之以是房价比力稳固,最主要的缘故原由之一就是地价占房价的比重不是很高。美国地价占房价的比重恒久彷徨在20%~30%之间,主要都会也就在30%~40%。英国则保持在25%~38%之间,瑞典只有20%~22%。因此,房价的变更主要是由市场的转变引起的。一旦市场处于低迷状态,房价很快就能泛起下降征象。

  更主要的,房价不受制于地价,相关的风险会更小。由于开发商无法使用土地从银行获得更多资金支持,土地与金融的关系也就没有那么亲近,即便泛起房价下跌,也不会给银行带来很大的风险。相反,若是土地与金融的关系过于亲近,开发商的贷款主要依赖于土地的价值从银行获得。那么,一旦房价下跌,就有可能引发金融风险。

  日本房地产危急的发作,很大水平上源于土地与金融的关系过于亲近。凭据日本通产省和日本银行1998年的观察,日本主要都会地价占房价的比重在60%~75%之间,东京则凌驾85%。以是,日本最终发作房地产市场危急,导致日本经济泛起严重衰退,直到现在房地产危急留下的影响都未完全消除。

  正由于云云,怎样降低地价在房价中的比重,对解决房价过高的问题,特殊是停止房价上涨具有十分主要的作用。只有让地价上涨的程序停下来,房价上涨的步子才气放慢,并最终回到理性轨道。

  现在一系列的调控政策,已经对开发商、炒房者等到场者的行为形成了有用约束。从开发商的角度来看,资金闸门的连续收紧,已经让相当一部门开发商没有了继续疯狂拿地、尤其是高价拿地的动力。一些资金实力不强的开发商,甚至已经通过股权转让的方式保持资金平衡,确保资金链不停裂。资金实力较为雄厚的开发商,也不敢再像已往一样拼命欠债拿地,而是择地而拿,没有十足掌握赚钱的土地,一样平常不会容易脱手。

  云云一来,土地流拍的征象日益显着。据中原地产研究中央统计数据显示,今年前7个月,一线都会土地流标共有13宗,创下2012年以来的新高,而去年同期仅有4宗土地流标;二线都会土地流标共154宗,2017年同期为77宗;三线、四线都会土地流标合计到达629宗,而2017年同期为284宗。今年前7个月,天下房地产市场土地流标共796宗。

  显然,土地流拍征象增多与地价涨幅下降是亲近相关的。正是由于开发商拿地的动力削弱,才导致地价上涨的动力下降,继而带来地价涨幅回落。若是对开发商的融资情况再收紧一点,调控的力度再加大一点,开发商拿地的动力会进一步降低,流拍等征象会更多,地价也会越发趋于理性。

  此前,调控的重点主要放在后端的房价上,限购限售限贷等,确实对房价起到有用的停止作用,房价涨幅显着放缓。当政策发力到一准时候,若是继续紧盯房价不放,而不把重点转向地价上,房价上涨的内在动力就难以获得有用停止。

  究竟,对开发商来说,高价拿地不行能低价售房。拿的地价钱越高,房价就会越高。反之,则越低。以是,下一轮调控重点必须从房价转向地价。一方面,有用增添土地供应,缓解土地供需矛盾,以此降低地价;另一方面,降低土地出让金征收比例,降低土地成本。在此基础上,加大市场整治力度,坚决停止炒房。

  近期泛起的两年多来地价涨幅首次低于房价涨幅新闻,通报的是努力信号。至少,说明调控已经发生比力好的效果,停止房价上涨已经传导到地价,并有可能与房价发生互动,最终推动房价的下降。

  □谭浩俊(财经谈论人)

2018-10-18 00:15:50  清华新闻网

更多 ›图说清华

最新更新